Vice caché ou pas ?

[volex]

Bonjour,

J'ai acheté il y a un peu plus de 2 ans auprès d'un professionel un appartement (qui date environ des années 30 ou 50) que je loue (location gérée ce même professionel); je n'ai jamais occupé l'apprtement.

Il y a 1 mois, la locatrice s'est plainte de recevoir des décharges electriques lorsqu'elle utilise sa machine à laver.

Un electricien a fait le constat que l'appartement n'est pas relié "à la terre" et que l'installation électrique n'est pas aux normes.
Une solution d'attente a été trouvée pour mettre un peu plus l'appartement en sécurité mais des travaux conséquents s'imposent.

Le total des réparations se chiffre à environ 6.500 euros (3.000€ pour la raccordemetn à la terre et 3.500€ pour la mise aux normes).

Je viens de lire que l'appartement doit etre aux normes de l'époque de construction, est-ce exact ?

Puis-je faire jouer la garantie des vices cachés pour ce qui est du non raccordement à la terre ?



Merci d'avance



Alex

[Framboise]

C'est exact que le logement doit être aux normes de l'époque, cependant l'installation ne doit pas comporter de risques pour le locataire, compte tenu de la loi de 2002 sur les logements décents.

Il vous appartient donc de mettre le logement sous sécurité électrique en faisant relier à la terre et poser des disjoncteurs différentiels, et vous avez le droit de déduire une partie de ces travaux de vos revenus fonciers, vous pouvez aussi, sous certaines conditions de ressources, obtenir des subventions, ce qui risque de durer assez longtemps pour les obtenir et c'est assez insignifiant.

Autre solution, vous pouvez aussi faire prendre en charge les travaux par la locataire, sous réserve de diminution des loyers, en effet, les locataires qui touchent des allocations familiales peuvent avoit des prêts intéressants de la part de la CAF pour l'amélioration du logement, sauf si le locataire touche seulement l'allocation logement.

Les diagnostics énergétiques devraient limiter désormais ce genre de risque.

Vous retourner contre le vendeur pour vice caché étant donné que c'est un professionnel qui a omis ce détail ? Peut-être mais très aléatoire.

Voyez l'ADIL de votre département.

[Framboise]

Attention cependant, si c'est le locataire qui se charge de faire effectuer les travaux, il faut que ces travaux soient faits par une professionnel !!!

Que dit la loi en matière de sécurité des logements ? Elle dit qu'en cas d'accident, vous pourriez être tenu pour responsable.

Le problème peut être plus complexe si vous êtes en copropriété car il faut l'accord de l'AG pour les travaux.

Citation:

Les obligations des propriétaires et gestionnaires en matière d'entretien de locaux mis en location Les locaux loués à usage d'habitation principale ou mixte sont soumis à des obligations réglementaires. Les rapports entre bailleurs et locataires sont régis par le Code civil et les lois du 1er septembre 1948, du 22 juin 1982 (Loi Quillot), du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie) et du 6 juillet 1989 (Loi Malandrin/Mermaz). Pour des locaux loués avant la loi de 1982, les rapports entre le bailleur et le locataire sont régis par le code civil. Le bailleur est notamment tenu à certaines obligations vis à vis de son locataire. D'après l'article 1719, le bailleur est obligé " d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée " et " d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ". L'article 1720 indique que " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ". En ce qui concerne le vice caché, c'est à dire la défectuosité non décelée lors de l'état des lieux, l'article 1721 précise qu'il " est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ". Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque partie étant énoncées beaucoup plus clairement, les rapports locatifs en sont considérablement simplifiés. Selon les lois de 1982, 1986 et 1989, le contrat de location est établi par écrit et un état des lieux est établi contradictoirement. Les obligations du bailleur, énoncées dans l'article 19 de la loi de 1982, sont reprises dans les articles 6 des lois de 1986 et de 1989: "le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...) ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués". La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986 : l'article 25 de la loi de 1986 et l'article 26 de la loi de 1989, rédigés dans des termes sensiblement identiques, précisent que si les locaux "ne satisfont pas à des normes minimales de confort et d'habitabilité, le nouveau locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. Cette demande doit être présentée dans un délai d'un an à compter de la date d'effet du contrat". Ces normes sont fixées par le décret du 6 mars 1987 : "Le logement est alimenté en électricité (...). Ces alimentations répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques (...) sont conformes à la réglementation". Si dans un logement ces conditions ne sont pas respectées, le nouveau locataire peut demander au propriétaire, par lettre recommandée, la mise en conformité. S'il n'obtient pas satisfaction, il saisit le Tribunal d'Instance. Entretien et réparations à la charge du locataire Mais le locataire a lui aussi des obligations d'entretien de l'installation. La liste des réparations locatives a été fixée par le décret N°82-1164 du 30 décembre 1982 ; elle a été reprise intégralement dans le décret N°87-712 du 26 août 1987: "remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection". Cette liste doit être annexée à tous contrats de location, quel que soit leur régime juridique. Qui est responsable en cas d'accident ? Dès qu'un accident ou incident survient sur l'installation, les responsabilités de chaque partie sont recherchées : propriétaire bailleur, intervenants (gestionnaire, entreprise... ) si l'installation fournie ou ayant fait l'objet de travaux ne répond pas aux règles de sécurité ; le locataire s'il a fait mauvais usage d'une installation correcte. Le propriétaire S'il n'existe aucune sanction à l'encontre d'un propriétaire qui n'effectue pas de travaux de mise en sécurité de l'installation des locaux loués, cette attitude engage par contre gravement sa responsabilité en cas d'accident. Le propriétaire se trouve alors dans une situation quasi délictuelle en regard du code civil (articles 1382, 1383 et 1384 sur la responsabilité civile). Le code civil, avec les lois de 1986 et 1989, constitue un redoutable arsenal entre les mains d'un locataire accidenté par suite de la négligence du propriétaire en matière de sécurité électrique. Le locataire Néanmoins, le propriétaire n'est responsable en cas d'incident que des équipements qu'il a fournis avec la chose louée... toute transformation effectuée par le locataire sans accord exprès du propriétaire n'entraîne donc pas la responsabilité de ce dernier. Ceci montre bien l'intérêt pour chacun d'un état des lieux précis et détaillé. ADRESSES UTILES PROMOTELEC Espace Elec, CNIT BP9, 92053 Paris-La Défense Tél. : 01.41.26.56.60. www.espace-elec.com/promotelec CONSUEL (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l'Électricité) Espace Elec, CNIT 2, place de La Défense, BP1 92053 Paris-La Défense Tél. : 01.41.26.56.60. TEXTES OFFICIELS Code civil : "Délits et quasi-délits"; "Contrats de Louage". Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs. Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location. Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Règlement sanitaire départemental - article 51 - Installations d'électricité : "Les modifications conduisant au remplacement ou au renforcement des circuits d'alimentation électrique doivent être conformes aux normes NF C14-100 et C15-100." Décret du 14 novembre 1988 sur la protection des travailleurs dans les établissements qui mettent en œuvre des courants électriques (cf. parties communes). Circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments existants : cette circulaire fait référence au document PROMOTELEC "Mise en sécurité de l'installation électrique".

[volex]

Merci pour vos réponses.

Le probleme est complexe, je m'en doutais ...

L' appartement est en co-propriété, je dois donc aussi vérifier ce point.


Autre chose, j'ai lu sur un autre forum que si des travaux étaieant faits sur l'installtion éléctrique, toute l'installation devait etre refaite aux aux normes de 2007 (NFC15-100).

Est-ce exact ?


Il faut absolument raccorder l'apaprt. à la terre, c'est clair; mais vu les sommes, j'ai des réticences à refaire le reste si ce n'est pas nécessaire.



Merci d'avance



Alex

[Framboise]

Voyez votre réglement de copropriété ou posez la question au syndic, pour ma part je n'ai jamais entendu dire qu'un logement construit en 1955 par exemple, devait être mis aux normes électriques de 2007.

Il est dit dans la loi que l'installation ne doit pas comporter de risques pour le locataire, donc le vôtre, ce n'est pas le cas.