vente après rachat de part.urgent!

[sheila]

Bonjour à tous!
j'ai acquis en 99 avec mon concubin de l'époque une maison à rénover. Peu après nous nous sommes séparés et j'ai assumé seule les charges de cet achat(il n'a jamais versé un centime).En 2003, j'entame les demarches afin de lui racheter ''sa part'', cela aboutit en avril 2004 après de nombreuses péripéties et un versement de soulte lui est versé avec acte notarié.
Aujourd'hui, je veux vendre cette maison et le même notaire m'indique que je ne peux le faire sans l'accord écrit de mon ex concubin (!)car le prix de vente a fortement augmenté suite a de nombreux travaux et a l'évolution du marché immobilier. De ce fait, il serait, tjs d'après ce notaire, dans la possibilité de demander la nullité du précedent partage et d'en demander un nouveau, et cela d'après le prix actuel de mon bien dont j'ai assumé seule l'amélioration! Merci de vos conseils avisés.

[sainthomme]

Bonsoir
Je pense que votre notaire fait allusion à l'action en rescision de la vente pour lésion prévue par les articles 1674 et suivants du code civil.
En effet, un partage d'indivision est analysé juridiquement comme une vente (s'appliquant à la moitié indivise).
Article 1674 du code civil
Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

Article 1675 du code civil
Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.
En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.

Article 1676 du code civil
La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.
Ce délai court contre les femmes mariées et contre les absents, les majeurs en tutelle et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu.
Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.

Autrement dit, jusqu'à 2 ans après votre rachat de la part de votre ex concubin (soit jusqu'en avril 2006), celui-ci peut bénéficier de cette action en rescision pour annuler cet acte en considérant qu'il a été lésé de plus de 7/12èmes lors de votre rachat.
La sécurité juridique veut que le notaire rédacteur fasse intervenir le précédent propritaire dès qu'il y a un doute, c'est à dire s'il pense que la lésion pourrait être demandée par l'ancien propriétaire.
Le fait que la re-vente ait lieu à un prix supérieur à 5/12èmes du prix du rachat constitue effectivement un indice pour évoquer un risque de lésion.
Toutefois, la lésion, si elle est demandée, ne s'appréciera qu'au jour de l'acte de votre rachat : On se placera en avril 2004, et on devra se demander si à cette date, les biens n'avaient pas une valeur proche de la re-vente.
Dans votre cas, si de nombreux travaux et l'évolution du marché font que les prix ont augmenté, c'est certain que la lésion ne peut pas être demandé, et l'intervention de votre ex-concubin est inutile.
Pour éviter que le notaire vous réclame son intervention (et si vous ne la souhaitez pas), vous devrez lui prouver que des travaux importants ont été effectués depuis le rachat, et insister sur le fait que la lésion ne s'apprécie qu'au jour de ce rachat (c'est l'application de l'article 1675 du code civil, souvent méconnu des notaires).
Bien entendu, en mai 2006, l'action en rescision pour lésion sera prescrite (+ de 2 ans), et le problème ne se posera plus.

[sheila]

La vente(cessation de l'indivision) ayant eu lieu le 13 avril 2004,à partir de ce vendredi 14 il n'aura plus de recours!? Pourquoi mon notaire m'avait dit 5 ans! C'est a n'y rien comprendre! Quoiqu'il en soit, ,je vous remercie de votre aide! Me voilà à nouveau enthousiaste à l'idée d'être dans mon nouveau chez moi!

[sainthomme]

Il existe bien une action en rescision de plus du quart (articles 887 et suivants du code civil) pour les partages, qui se prescrit par 5 ans, mais cela ne concerne que les actes qui ont pour objet de faire cesser l'indivison entre cohéritiers, ce qui n'est pas votre cas. Cet article s'applique par extension pour les partages entre ex-époux, mais à ma connaissance pas pour les ex concubins.
Demandez à votre notaire sur quel article du code civil il se base.

[sheila]

Apparemment il se base sur le 887 et persiste dans son affirmation...