Simulation exacte ou erronée ?

[denis83]

Bonjour à tous et merci d'avance pour vos conseils

J'envisage , appelons un chat un chat, de réaliser une opération financiere sur l'achat puis la revente d'un bien immobilier. En l'occurence un appartement ancien de 56m2 avec garage en sous sol et cave, situé dans le 06. Il est estimé environ 150 000 €. J'ai la possibilité de l'acheter 100 000 €.
J'aimerai l'acquérir en tant que résidence principale étant actuellement locataire dans le 83 et n'ayant jamais acquis de bien immobilier à ce jour.

Voici ma simulation :
achat 100 000
fais de notaire 7000
total 107 000
crédit à la banque de 107 000
revente 150 000
bénéfices brut 43000
- taxe plus value 26% 11 200
- pénalités remboursement crédit 3% capital restant dû 3200
bénéfices net 28 600

Mais je me pose quelques questions :
1) Les impots estiment que j'ai acheté ce bien en dessous du prix moyen du marché. Ils estiment le bien disons à 150 000 pour simplifier. Quel est le calcul du redressement ?
2) Si je suis redressé à hauteur de 150 000 et que je le revends 150 000 je n'aurai donc pas de plus value à payer ?
3) Sur une telle opération les impots peuvent ils m'assimiler à un marchand de bien et me faire payer la TVA ? Si oui comment calculer cette tva ?
4) quelle est la regle concernant la residence principale et plus value en cas de revente ? si j'occupe le bien disons pendant 3 mois et que je le revends, serai je assujetti à la taxe sur le plus value ?
5) si je fais faire une expertise immobiliere par un expert reconnu par les impots avant achat et que celui ci estime vu l'état de vétusté de l'appartement une valeur de disons 110 000 €, les impots peuvent ils me redresser sur un prix estimé de 150 000 ou bien l'expertise fera foi ?

J'ai été un peu long mais j'ai voulu être le plus complet possible. Merci encore pour vos réponses

[Sylvain]

Bonjour,

Citation:

1) Les impots estiment que j'ai acheté ce bien en dessous du prix moyen du marché. Ils estiment le bien disons à 150 000 pour simplifier. Quel est le calcul du redressement ?

Ils peuvent le faire, mais pour 50.000 euros, c'est peut être un peu juste, le surplus à payer : complément de taxe+ la sauce des impots, à voir avec eux.

Citation:

2) Si je suis redressé à hauteur de 150 000 et que je le revends 150 000 je n'aurai donc pas de plus value à payer ? 3) Sur une telle opération les impots peuvent ils m'assimiler à un marchand de bien et me faire payer la TVA ? Si oui comment calculer cette tva ? 4) quelle est la regle concernant la residence principale et plus value en cas de revente ? si j'occupe le bien disons pendant 3 mois et que je le revends, serai je assujetti à la taxe sur le plus value ? 5) si je fais faire une expertise immobiliere par un expert reconnu par les impots avant achat et que celui ci estime vu l'état de vétusté de l'appartement une valeur de disons 110 000 €, les impots peuvent ils me redresser sur un prix estimé de 150 000 ou bien l'expertise fera foi ?

Si votre acquisition concerne votre résidence principale, (déménagement dans l'appartement, domiciliation postale, factures edf, impôts fonciers, revenus, vie dans les lieux....), il n'y aura pas de plus value puisque la revente concernera aussi votre résidence principale. Oubliez le marchand de biens (achat pour revendre sans habiter, TVA sur marge...), réservé aux professionnels. (sauf si vous multipliez les opérations).

Le seul expert des impôts c'est eux même ; reste encore le rescrit fiscal : vous leur proposez votre acquisition et ils vous répondent s'il n'y a pas de "contre indication" (procédeure longue à éviter).
En cas de redressement vous aurez tout le plaisir de faire procéder à une expertise.

Mais il ne faut pas penser à ca.
Il faut vérifier aussi les frais du crédit et négocier le coût du remboursement anticipé.
Et aussi penser à se loger suite à la vente de sa résidence principale et à quel prix ? existe t il réellement une plus value?
Enfin attention au prix lésionnaire qui pourrait entrainer la nullité de l'acquisition...

Pour une lecture passionnante sur les plus values, il y a la documentation officielle des impôts ICI