ma soeur a acheté une maison dont le RDC est loué en meublé

[bdl]

Bonjour,
voilà ma petite histoire.
le voisin de mes parents est décédé en novembre dernier. les héritiers ont mis en vente la maison (loi carrez) et le compromis a été signé en février.

Il faut savoir que cette maison sur 2 niveaux est louée sur le RDC, en meublé (dont le bail est d'1 an, renouvelable tacitement en décembre).
Ma soeur souhaite reprendre la maison dans sa totalité.

question, quelle est la démarche à suivre:
1- le notaire doit-il signifier à la locataire le décès de l'ancien propriétaire (même si le locataire a assisté à son enterrement)
2- dès lors, ce locataire a -t il l'obligation de permettre la mise en oeuvre de la loi carrez. peut-il refuser indéfiniment de permettre l'accès à son meublé pour ces expertises?
3- le préavis pour le congé est de 3 mois. que faire quand:
a) le locataire refuse d'ouvrir sa boite aux lettres
b) à même enlevé son nom de la boite à lettres
c) ne répond pas aux messages téléphoniques.

merci pour toute l'attention que vous pourrez porter à cette situation délicate!

[Framboise]

La solution qui reste est de faire signifier le congé pour reprise du logement, par voie d'huissier.

Le locataire n'a aucun droit de s'opposer aux visites du propriétaire quand il s'agit de faire un métré, des expertises, des travaux, etc... on peut le contraindre par voie de tribunal en faisant fixer une astreinte, mais difficile d'affirmer que vous aurez un rendez-vous d'ici avant la fin du bail.

Ce que je crains, dans votre cas, c'est que le locataire, même s'il a reçu congé par voie d'huissier, refuse de s'en aller et que vous soyez contraints d'entamer une procédure d'expulsion.

A partir du mois de décembre, vous ne devrez plus lui délivrer de quittances mais des reçus de loyer, si toutefois il continue à payer ! Lui délivrer une quittance signifie que vous acceptez de le conserver comme locataire ; ne lui réclamez plus de loyers mais des indemnités d'occupations aussi à partir de cette date, cette terminologie est importante pour bien prouver que vous ne le considérez plus comme locataire en titre mais comme occupant sans droit.

[Framboise]

Question importante :

Est-ce un monsieur âgé ?

[bdl]

BOnjour Framboise.

Non, il s'agit d'une jeune personne : à peine la trentaine. pas d'enfant.

en plus, elle brouille les pistes pour que l'on ne puisse pas connaître ses horaires : elle arrive dans la journée, repart aussitôt, rentre vers 2h 00 du matin...

il convient également de préciser que depuis le décès du propriétaire, elle ne paye plus ses loyers. c'est le notaire qui doit se charger d'essayer de les récupérer.
elle a également modifié la terrasse extérieure, installé des pas japonnais dans le jardin et couper de grosses branches pour qu'elle puisse mettre une antenne.
Hors, aucune autorisation écrite .

en plus, elle me semble bien renseignée d'autant que sa famille travaille dans une agence immobilière.

Enfin, engager une procédure d'expulsion : cela signifie de laisser passer la période hivernale. hors, dans ce cas, il s'agit tout simplement de ne pas renouveller le bail/.
Que suggerez-vous?
que le notaire fasse une procédure devant le tribunal pour non respect de métrage (expertises...)? cette procédure est-elle rapide, car il est clair que cette personne joue la montre...

[bdl]

pardon pour les fautes nombreuses de mon mail précédent

[Framboise]

Vous pouvez résilier le bail à échéance pour motif réel et sérieux puisqu'elle (ou il) ne paie plus ses loyers ; en effet, le locataire, s'il n'a pas connaissance des héritiers du bailleur, doit continuer à payer ses loyers à un notaire, et les loyers sont alors consignés jusqu'à liquidation de la succession, ensuite ils sont répartis sur chaque héritier au prorata de leurs droits respectifs à l'héritage.

Il en va de même si le bailleur meurt sans héritiers, le locataire doit continuer à payer en faisant consigner car dans ce cas l'héritier c'est l'état français. Le décès du bailleur n'interrompt pas le bail, pas plus que le décès du locataire, si le locataire décède les héritiers doivent soit résilier, soit continuer à payer.

Le locataire n'a pas le droit non plus de modifier les lieux loués sans l'accord écrit du bailleur, sauf s'ils ne changent pas la destination de la chose louée, donc dans le cas des petites modifications je ne pense pas que vous puissiez jouer là-dessus.

Je vous conseillerais d'envoyer dès maintenant un congé au locataire pour les motifs de :
- non paiement des loyers
- reprise personnelle

, et si le locataire refuse de partir au terme de son bail c'est-à-dire décembre, vous pouvez tenter un procédure en référé dès le mois de janvier. Ce n'est pas gratuit, il faut faire signifier par huissier.

Vous pouvez aussi faire un procédure en référé pour que vous puissiez faire expertiser le logement en demandant au juge de fixer une astreinte par jour de retard tant que le locataire s'opposera à votre entrée dans les lieux loués.

[bdl]

merci pour votre réponse.
mais, puis je envoyer le congé alors que l'acte définitif de vente n'est pas encore signé?

[Framboise]

Par précaution, faites-le après, vous avez affaire à une personne réticente et qui ne manquerait pas une occasion de contester son congé, donc prudence.

Je vous conseille de relire le bail qui vous lie au locataire, surtout s'il a été signé avant la loi de janvier 2005, ne laissez surtout pas le bail se reconduire, respectez bien les délais pour le congé.

[bdl]

merci pour vos conseil avisés.
la situation me semble plus claire.